Küresel konut ve kira krizi

Sabah uyandınız ve kapınızda bir zarf duruyor. Merak ediyorsunuz, zarfı açıyorsunuz ve karşınızda size evi en kısa sürede boşaltmanızı söyleyen bir tebligat var. Yahut diyelim ki, yeni bir işe girdiniz. Farklı bir eve taşınmanız gerekiyor. Ve ilanlara baktığınızda gördüğünüz kiralar maaşınızın yarısını geçmekte. Veyahut, doğup büyüdüğünüz mahallede bir kentsel dönüşüm projesi başlatılıyor. Bir anda kendi oturduğunuz evde oturmaya devam edebilmek ödemeyeceğiniz kadar yüksek bir tutar sizden talep ediliyor. Mecburen, oturduğunuz evi satarak doğup büyüdüğünüz mahalleden uzağa şehrin dış çeperlerine kurulmuş bir yere gidiyor ve oraya yerleşiyorsunuz. Sizin eviniz ise kentsel dönüşüm sonrasında sizin sattığınız tutardan birkaç kat daha pahalı bir tutarla yatırım amacıyla satın alınıyor ve yatırım amacıyla alındığı için ev boş kalmaya devam ediyor.

Bu yukarıdaki tasvirler, hiçbirimize yabancı değil. Daha da ötesinde, bunlar dünyanın her noktasında birbirini tekrarlamakta ve ülke sınırlarını aşarak insanlığın genel bir problemine dönüşmekte. Konut krizi tüm dünyada derinleşirken yol açtığı sorunlar da tüm coğrafyalarda birbirine benzemekte. 

Dünyanın birçok noktasında her yıl yükselen kiralar ve “yeni yaşam biçimi” projeleri nedeniyle kiracılar zorla tahliye edilme baskısı altında yaşarken diğer yanda ise birçok kişi artan ev fiyatlarından ötürü “ev sahibi olma umutlarını” geride bırakmak zorunda kalıyor. 

İngiltere kredi sitesi Money.co.uk tarafından yapılan bir araştırmaya göre İsrail’de 2010 ile 2020 arasında ev fiyatları %345 oranında yükseldi. Aynı periyotta, ev fiyatları İsviçre’de %165.5, Almanya’da %162, Amerika’da %153.3, Fransa’da %100.5, Portekiz’de %87 ve Japonya ve İngiltere’de ise %75 yükseldi. 

Pandemi, enflasyon ve Ukrayna savaşının getirdiği belirsizlikle birlikte ev fiyatları son iki yılda, 2020 değerlerinin de üzerine çıktı. Kanada’da ev fiyatları son iki senede %50 artarken, İngiltere genelinde ev fiyatları Şubat 2020’den bugüne yaklaşık %50 artış gösterdi. Ev fiyatlarındaki artışı talepte bir artış da izledi. Örneğin, İngiltere’de 2019 yılında 67 gün süren bir evin ortalama satılma süresi 2022 yılında 33 güne kadar düştü.

Ev fiyatlarındaki artışı aynı zamanda kira fiyatlarında bir artış da izledi. Rent.com sitesinin yayınladığı rapora göre yıllık bazda Amerika’da ortalama kira artışının %22 seviyesinde olduğu görüldü. Austin, Durham, Miami, Nashville, Tampa şehirlerinde ise kiralar %40’ın üzerinde yükseldi. Birleşik Krallık'ta ise kiralar son beş yılda görülen en hızlı artış oranına ulaştı. 2021 yılında Birleşik Krallık genelinde ortalama kira maliyeti %2 yükseldi. 

Rentals.ca tarafından derlenen verilere göre, Kanada’da Mart 2022 itibarıyla ortalama kira artışının bir önceki yıla göre %6.6 oranında olduğu görüldü. Vancouver şehrinde %17.59, Toronto’da %16.15, Kitchener şehrinde ise kiralar bu süreçte %19.22 oranında yükseldi. Pandemi öncesi dönemi de dahil ederek bir kıyas yapıldığında ise kiralardaki artışın çok daha fazla olduğu görülmekte. 2019 yılının ilk çeyreğinde Kanada, Kitchener şehrinde 1271 dolar olan iki odalı bir evin fiyatı 2022 Mart itibarıyla 2072 dolar civarına yükseldi. 

Almanya’da ise 2016 ile 2021 yılları arasında 34 şehirde kira artışları %20’yi aşarken bu süreçte Berlin’de kiralar %42 oranında yükseldi. Heilbronn %38 ve Hildesheim %33 oranında kira artışlarıyla Berlin’i izledi. 

2010 Ocak ayından 2021 Eylül kadar olan süreçte Avrupa geneli kira fiyatlarını inceleyen Eurostat çalışmasında ise bu yıllar arasında Estonya’da %162, Litvanya’da %111, İrlanda’da %68, Hollanda’da %32, Avusturya’da %45, İzlanda’da %60, Polonya’da %38, Finlandiya’da %30, Norveç’te ise %25 seviyesinde kira artışı olduğu tespit edildi.

Dünyanın diğer ülkelerinde olduğu gibi Türkiye'de de konut ve kira fiyatlarında ciddi artışlar görülmekte. TCMB tarafından yayınlanan Şubat 2022 tarihli Konut Fiyat Endeksi raporuna göre, Türkiye genelinde konut fiyatları %96.4 oranında arttı. İstanbul’da %106.3, Ankara’da %97.1, İzmir’de ise %90.1 oranında bir artış kaydedildi. Ek olarak, Diyarbakır %111,1, Antalya, Burdur ve Isparta %115.9 ve Aydın, Denizli, Muğla ise %117.8 ile en çok artışın kaydedildiği il ve bölgeler arasında yer aldı.

BETAM ve sahibinden.com tarafından yayınlanan Nisan 2022 tarihli sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü raporuna göre ise Mart 2021-2022 arasında Türkiye genelindeki kiralarda ortalama %123.5’lik bir artış görüldü. Yıllık bazda en yüksek kira artış ise %166.6 ile Antalya’da görüldü. İstanbul %126.5, Mersin %117.5, Ankara %116.1 ve Kocaeli %100.3 ile en yüksek kira artışının görüldüğü diğer iller oldu. En düşük kira artışının görüldüğü iller ise %48.2 ile Trabzon, %46.5 ile Van, %43.5 ile Malatya, %36.9 ile Kahramanmaraş ve %36 ile Mardin oldu.

Türkiye’de konut ve kira fiyatlarındaki artışı yine bir talep artışı da izledi. BETAM raporuna göre üniversitelerin açılması, yüz yüze eğitimin başlaması ve tayinlerin de etkisiyle 2021 Mayıs ayında 150 civarında olan kiralık konut talep seviyesi Eylül ayında 277.6’ya yükseldi. Yine BETAM raporuna göre talep artarken kiralık konut arzının azalması fiyatları yukarı yönlü yükselten etkenler arasında yer aldı.

Fiyatlar neden yükseliyor?

Dünyada konut ve kira fiyatlarındaki artışla paralel yükselen bir konut krizi insanlığın genel bir problemini oluştururken bu yükselişin arkasındaki nedenler oldukça karmaşık ve birbiri ile ilişkili bir ağa işaret ediyor. Pandemi koşulları, küresel finans piyasalarındaki dalgalanmalar, çatışma, gerilim ve savaşlar ile ortaya çıkan belirsizliğin yarattığı korku, dünya genelinde yükselen enflasyon, yerel ölçekte meydana gelen ekonomik krizler, nüfus artışı kaynaklı problemler, küreselleşme, soylulaştırma çalışmaları, mülk sahipliğinin yapısında meydana gelen değişmeler ve küresel emlak şirketlerinin faaliyetleri bu nedenlerin arasındadır.

Bu nedenlerden bazıları makro bazıları ise mikro ölçekte etkili olurken, birbirlerini farklı derecelerde etkilemektedirler. Bu karmaşık ağın tam bir haritasını çıkarmak bu ağ her ülkede özgün bir bileşkeyi inşa ettiğinden mümkün olmasa da bu nedenleri detaylıca ele almak küresel konut krizini daha iyi anlamada yardımcı olacaktır.

Blackstone: Al, Onar, Sat

1985 yılında Peter G. Peterson ve Stephen A. Schwarzman tarafından 400.000$ başlangıç sermayesi ile kurulan Blackstone, 2021 itibariyle yönetimi altında 880 milyar dolarlık varlığı bulunduran dünyanın en büyük özel sermaye şirketidir. Blackstone, izlediği al-onar-sat politikası ile önemli karlar elde edip her yıl daha da büyümektedir. Bu politika temelde bir finansal, sosyal veyahut bölgesel bir kriz anında düşen fiyatların sağladığı “giriş fiyatı avantajı” ile bir bölgede çok sayıda evi satın almaya ve devamında bu evlere bir değer artışı kazandırmak için onları onarmaya dayanıyor.

Burada “onarma” sözcüğü hem maddi hem de maddi olmayan yönleri ifade etmekte. Zira Blackstone sadece evleri fiziki özellikleri bakımından iyileştirmiyor. Aynı zamanda bulunduğu bölgede bir soylulaştırma politikasını da takip ediyor.

Soylulaştırma terimi, sosyolog Ruth Glass tarafından icat edildi ve ilk olarak 1960'larda Londra’daki çalışmalarda, işçi sınıfı mahallelerinin orta ve üst sınıf sakinleri tarafından “işgalini” tanımlamak için kullanıldı. Daha sonrasında ise kelime anlam genişlemesine uğramıştır.

Bugün, soylulaştırma terimi rant amacıyla bir bölgenin demografik yapısını değiştirme suretiyle bölgeyi rantı sağlayacak daha yüksek gelir gruplarına tahsis etmeyi işaret etmekte. Aslında çoğumuz bu politikanın sloganlarını defalarca kez işitmişizdir. Sözgelimi, konut projeleri reklamlarında sıklıkla kullanılan “elit bir yaşam alanı”, “kendinizi özel hissedeceğiniz imkanlarıyla”, “şehrin gürültüsünden uzakta”, “güvenli ve özel alanlarıyla size ait” gibi sözler hep bir noktaya işaret etmektedir: diğer insan kümelerinden arındırılmış (soylulaştırılmış) özel bir alan.

Blackstone’un al-onar-sat programındaki “onar” adımı bu bağlamda fiziki bir iyileştirmenin yanında bir soylulaştırma politikasına da dayanıyor. Genelde kriz zamanlarını tercih eden şirket özellikle düşük ve orta gelir gruplarının yaşadığı bölgelerde alımlarını gerçekleştiriyor. Böylelikle bölgede bulunan binlerce ev hem daha uygun fiyata alınırken hem de evler zaman içerisinde fiziki olarak iyileştiriliyor. Bu “onarma” çalışmalarına ek olarak evlerde yaşayan düşük gelirli kişiler her yıl artan kiralarla karşı karşıya kalıyorlar. Ve zaman içerisinde evlerin onarılmasıyla elde edilen “iyileştirmeler” kiralar üzerinde de bir takım dayanılmaz “iyileştirmelere” neden olunca ev tahliyeleri başlıyor.

Böylelikle bölgede yaşayan kiracılar evlerden tahliye edildiğinde artık daha iyi fiziki şartlara sahip evler “elit bir yaşam alanı” olarak lanse edilebilecek düzeye ulaşıyor. Kriz zamanı alınan, onarılan ve değiştirilen sosyo-ekonomik yapısı sonrasında bölgedeki evler, özellikle ekonomik göstergelerin düzeldiği dönemlerde, “özel fiyatlarla” başka kişilere kiralanıyor ya da satışa çıkarılıyor. Bu şekilde mekanın kullanımı bir rant ağına katılırken, şehir sakinleri de kendilerini sürekli bir noktadan şehrin diğer bir noktasına taşınmak / yerleşmek zorunda kalırken buluyor. 

Örneğin, ABD’de 2007-2010 arasında etkili olan mortgage krizi sırasında Blackstone 5.5 milyar dolardan fazla değere sahip müstakil konutu satın aldı. Şirket, 2016 sonunda ise Los Angeles, Phoenix, Tampa, Orlando, Atlanta, Chicago, Charlotte, Las Vegas ve Seattle gibi şehirlerde yoğunlaşan yaklaşık 50.000 müstakil evi elinde tutuyordu. 

Yine 2016 yılında İsveç’te yatırımlarına başlayan Blackstone 2019 yılında gelindiğinde; Stockholm bölgesinde (çoğunluğu düşük ve orta gelirlilerin yaşadığı mahallelerde olmak üzere) 21.000 konutu portföyünde bulunduran Hembla’nın %61 hissesinin sahibiydi. Blackstone al-onar-sat programını burada da izledi. Hembla’nın 2018 yılında yayınladığı rapora göre “onardığı” 1626 konuttaki kiralar ortalama olarak %50 yükseldi. Bu kira artışlarına rağmen tüm konutlar yine de kendisine bir kiracı buldu. Zira artan kiraları ödeyemeyen çoğunluk konutlarını terk etmek zorunda kalırken artan kira fiyatlarını ödemeye hazır kişiler daima vardı. 

Bir diğer yatırımında Blackstone, 2017-2019 arasında Danimarka’nın başkenti ve en yüksek nüfuslu şehri olan Kopenhag’da yaklaşık 2300 daire içeren 160 sivil konutu satın aldı. Burada Blackstone, Danimarka’da onarım için 250.000 kron veya üzeri bir miktar harcanması dahilinde kira ücretlerini yüksek oranda artırmaya izin veren bir yasadan faydalandı. 2020 Ocak ayına gelindiğinde 2300 dairenin yarısından fazlası tahliye edilmiş ve onarım çalışmaları tamamlanmıştı.

Tüm bunlar yaşanırken Blackstone dünyada tepki toplamaya devam etti. BM Raportörü Leilani Farha ve BM Çalışma Grubu başkanı Surya Deva; Blackstone ile Çek Cumhuriyeti, Danimarka, İrlanda, İspanya, İsveç ve ABD'deki hükümet yetkililerine bir dizi mektup iletti. Bu mektupta Farha ve Deva; ülke yetkilileri ve Blackstone’u sosyal gruplar üzerinde yıkıcı hasarlara yol açtıkları, kiracıları sömürdükleri ve saldırgan bir tutumla kiracıları tahliye ettikleri için eleştirdi.

Elbette, burada dikkat edilmesi gereken husus Blackstone’un mevcut ekonomik ve yasal düzenlemelerin bir sonucu olduğu gerçeğidir. Küresel bazda Blackstone ile aynı iş modeline sahip ama çok farklı büyüklüklerde on binlerce firma bulunmaktadır. Kimi firmalar uluslararası büyüklüğe sahipken kimi firmalar ise sadece bir il özelinde faaliyet gösterirken bu firmaların iş modeli temelde aynıdır: al, onar, sat. 

Türkiye’de ise kentsel dönüşüm projelerinin kolayca bir rant sistemine dönüşebildiği görülmektedir. Temelde bölgenin şartlarını iyileştirmeyi ve deprem bölgelerinde depreme karşı güçlendirmeyi hedefleyen kentsel dönüşüm projeleri özellikle mikro ölçekte çoğu zaman bu amaçlarından uzaklaşarak bir rant sistemine dönüşebilmektedir. Birçok kiracı ve ev sahibi ise bu süreçte evlerinden ayrılmak zorunda kalmaktadır. Kentsel dönüşüm süresince talep edilen ekstra maliyeti ödeyemeyen ev sahipleri konutlarını satarak oturdukları mahalleleri terk etmek durumunda kalırken yenilenen bölgelerde oluşan rant ile ev ve kira fiyatları iki katına kadar artmaktadır.

Toronto ve Londra’nın Boş Evleri Bize Ne Anlatıyor?

İngiltere genelinde tahminen 190 milyar sterlin değerinde 665.628 evin boş olduğu tahmin edilmekte. İngiltere’de Barrows & Forrester Emlak Grubu’nun hükümet verilerini analiz ederek ulaştığı sonuçlara göreyse sadece Londra’da tahmini olarak 41 milyar sterlin değerinde 80.295 boş ev bulunduğu tahmin ediliyor. Aynı zamanda boş evlerin sayısı geçen yıla kıyasla şimdiye kadar kaydedilen en yüksek artışla %12 oranında yükseldi. 

Kanada, Toronto’da ise son beş yılda boş ev sayısı %40 yükselerek 92.346 oldu. Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Teşkilatı (OECD) ise Kanada'da toplam konut sayısının %8’inin boş olduğunu öne sürmekte. Her ne kadar boş konutlardan ekstra vergi almayı amaçlayan düzenlemeler işleme konulsa da bu düzenlemeler boş konutların sayısını azaltmada başarılı olamadı.

Boş evlerin gölgesinde, birçok kişi ise uygun fiyatlı konut bulmada sıkıntı yaşamaya devam etmekte. Fiyatlar her geçen yıl yükselirken enflasyonla artan faizlerle birlikte kredi ile ev sahibi olmanın maliyeti ayrıca yükselmektedir. Diğer yanda uygun fiyatlı konut sıkıntısının da ötesinde Toronto’da her gece 10.000’den fazla evsizin sokaklarda bulunduğu, Londra’da ise 11.000’den fazla evsizin sokaklarda yaşadığı tahmin ediliyor. 

İngiltere’de yayınlanan Para Aklama ve Terör Finansmanı 2020 Ulusal Risk Değerlendirmesi raporuna göre, birçok yabancı, illegal yollardan elde ettikleri gelirlerini özellikle Londra olmak üzere Birleşik Krallık genelinde lüks evleri satın alarak değerlendirmekte. Diğer yandan bu lüks evler sadece illegal paraların aklanması için kullanılmıyor. Birçok yabancı yatırımcı yine servet transferi için emlak alımı yolunu tercih etmekte. Diğer bir etken ise yatırım amacıyla yabancıların başka ülkelerden ev almasıdır. Özellikle bazı ülkelerin ev alımıyla birlikte yabancılara sunduğu süresiz oturum izni, altın vize, vatandaşlık gibi vaatlerin yabancıların ev alımlarında etkili olduğu görülmektedir.

Hem illegal paranın aklanması hem de servet transferi hem de yatırım amacıyla emlak sektörünün tercih edilmesi ise temelde benzer sebeplere dayanıyor: emlak alımının kolay, hızlı ve milyonlarca doları tek bir mülke eşleyen bir işlem olması. 

Bu noktada ise karşımıza temel bir sorun çıkıyor: Konut sahipliğinin yapısında bir değişme. Bir konutun temel işlevi olan “barınma imkanı sunma” işlevi bu bağlamda önemsizleşmeye başlıyor. Zira yatırımı yapan kişi konutu barınmak için almadığı gibi çoğu durumda konutu kiraya verme gereği de duymuyor. Böylelikle konut “barınma imkanı sunma” işlevini kaybediyor. Şehirlerde hayalet muhitler oluşurken diğer yanda ise barınma sorunları artış gösteriyor. 

Ek olarak, diğer bir sorun ise yabancı yatırımcıların konut piyasasındaki fiyatlara olumsuz etkisidir. Her ne kadar yabancı yatırımcılar, toplam konut satışlarında düşük bir yüzdeye sahip olsalar da bu kişiler yerel sakinlere göre “daha fazlasını ödemeye hazır” olduğu müddetçe konut ve kira fiyatları da yükselme eğilimi göstermektedir. Bir konut için daha yüksek bir fiyatta oluşan talep sonuç olarak yerel sakinlerin de bu talebe yakın bir noktada ödeme yapması talebine neden olmaktadır. Kanada ise tüm bu etkenleri sınırlandırmak ve hızla fiyatların yükseldiği konut piyasasını sakinleştirmek amacıyla yabancılara ev satışını iki yıl süreyle yasakladı.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Mart ayına ilişkin konut satış istatistiklerine bakıldığında ise, Türkiye’de 2022’nin ilk çeyreğinde konut satışlarının bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 21,7 artışla 320 bin 63 olduğu görülmektedir. Bu konutların ise 14.344 tanesi (%4.48’i) yabancılara satıldı. Yabancılara en çok konut satılan il İstanbul olurken, Antalya ikinci sırada yer aldı. 2022 Mart ayında İran vatandaşları 784 konutla, yabancılara konut satışlarında ilk sırada yer alırken 741 konutla Irak vatandaşları ikinci, 547 konutla Rusya vatandaşları üçüncü sırada yer aldı. Rusya vatandaşlarına konut satışı ise 2022 ilk çeyrekte bir önceki yılın aynı dönemine göre %63.6 artarak 1.535'e yükseldi. 

Ülkemizde fiyatları olumsuz etkileyen diğer bir sorun ise gayrimenkul yatırımıyla Türk vatandaşlığı hakkı kazanılması durumudur. Türk vatandaşlığına başvuru için satın alınması gereken gayrimenkulün değeri ise şu anda 250 bin dolarken bu değerin 400 bin dolara yükseltileceği ise konuşulmakta. Ek olarak Türkiye'nin çevresinde yaşanan birçok çatışma ve kriz unsurları Türkiye'ye göçü daha avantajlı kılmaktadır. Örneğin, son dönemde Afganistan, Pakistan, İran, Irak, Suriye, Hindistan'a ek olarak Rusya vatandaşlarının savaş ve yaptırımlar karşısında Türkiye’de konut piyasasına ilgisi bu açıdan dikkat çekmektedir.

Sonuç olarak; enflasyon, savaş ve ekonomik kriz belirsizliği yükseltip iç piyasada bir güvence hissiyatı açısından konut alımına olan talebi de yükseltirken yabancılara gayrimenkul yatırımı karşılığında Türk pasaportu hakkı verilmesi yine fiyatları yükselten olumsuz bir faktör olduğu görülmekte. Zira bu uygulama ile birlikte daima 250.000 dolar vermeye hazır bir yabancı alıcı talebi hazırda beklemektedir. Bu da yerel sakinlerden beklenen "ödemeyi" de daha yukarı bir değere çıkarmaktadır. Konut ise temel işlevi olan “barınma imkanı sunma” işlevinden uzaklaşmaktadır. Bu bakımdan konutlar, “Türk pasaportu edinme” işlevine yaklaştıkça ülkedeki konut ve kira sorunları da derinleşmektedir.

Pandemi, Enflasyon ve Savaş

Pandemi ve pandemi dönemi ekonomi politikaları artçı etkilerini enflasyon seviyelerindeki artışla göstermekte. Tüm bu olumsuz etkenlere bir de Rusya-Ukrayna savaşı ile ortaya çıkan enerji, gıda ve hammadde krizi ve Çin’de pandeminin etkisinin yükselmesine müteakip gelen sert önlemler de eklendiğinde küresel bazda enflasyon artışının hız kazanıyor. Ülkeler ise bu yeni duruma karşı korumacı politikalar benimsemeye başladı. Örneğin, dünyanın en büyük palm yağı üreticisi Endonezya 28 Nisan tarihinde aldığı kararla palm yağı ihracatını yasakladı. Bu türde korumacı politikaların sonucu olarak küresel tedarik zincirleri hasar alırken maliyetler ve dolayısıyla fiyatlar da yükselmektedir.

Enflasyon tüm dünyada artarken, Amerika’da %8.4 ile son 41 yılın en yüksek enflasyon seviyesi görüldü. Enflasyon oranı; Kanada’da %5.7 ile 1995’ten bu yana en yüksek seviyeye, Almanya’da %7.3 ile 1981’den bu yana en yüksek seviyeye, Fransa’da %4.5 ile 1985 senesinden bu yana en yüksek seviyeye, Hollanda’da ise %9.7 ile 1975’ten beri en yüksek seviyeye yükseldi.

Yine enflasyon oranı; İspanya’da %9.8 ile 1985’ten yana en yüksek seviyeye çıkarken İngiltere’de ise son 30 yılın en yüksek değeri olan %7’ye ulaştı. Türkiye ise bir önceki yılın Mart ayına göre 2022 Mart ayında açıkladığı %61.14’lük enflasyon oranıyla enflasyonun etkilerini en yıkıcı şekilde hisseden ülkelerin başında geliyor.

Tüm bunlar bir araya geldiğinde küresel bazda konut ve kira fiyatları da enflasyonla paralel bir artış eğilimi göstermekte. Özellikle yüksek enflasyon oranına sahip olan ülkelerde konut ve kira fiyatları “gelecekte olası bir fiyat projeksiyonu” değerlendirmesiyle belirleniyor. Böylelikle, konut ve kira bedelinin içerisine yalnızca bugün etkili olan enflasyon oranı değil aynı zamanda “gelecekte etkili olması tahmin edilen” enflasyon oranı da dahil oluyor. Bu durum ise diğer faktörlerle bir araya geldiğinde fiyatları yukarıya, daha da hızla çıkarmaktadır.

Tüm bu verilerin ışığında açıkça görülmektedir ki; konut krizi, insanlığın genel bir sorunu olmaya devam etmektedir. Bu krizi destekleyen faktörler ise makro ve mikro ölçeklerde farklılık göstererek kompleks bir yapıyı oluşturmaktadır. Dahası bu yapı her ülke özelinde farklı görünümlerle bir araya gelmektedir. Bu nedenle bu çok ayaklı problemi kavramak için nedenlerin iyi anlaşılması, bu yönde özelleştirilmiş mikro politikalarla desteklenen makro politikaların geliştirilmesi gerekmektedir.