İstanbul apartmanlarında otopark krizi giderek büyüyor

• İstanbul'da her 6 araca bir park yeri düşmesi apartman içi otopark sorunlarını hızla tetikliyor.
• Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa her kat maliki arsa payı oranında otopark kullanım hakkına sahip bulunuyor.
• Otoparkı haksız işgal edenler için mahkeme aracılığıyla müdahale istenebiliyor ve idari para cezası verilebiliyor.

Hürriyet’in haberine göre İstanbul'daki apartman ve site otoparklarında birden fazla aracı olan kat maliklerinin ortak alanları kendi lehine kullanması, komşular arasında giderek büyüyen sessiz bir gerilime yol açıyor. Uzmanlar, yanlış bilinen hukuki detayların tüm apartman düzenini değiştirebileceği konusunda uyarılarda bulunuyor.

Otopark anlaşmazlıklarında arsa payı detayı dikkat çekiyor

İstanbul'da araç sayısındaki hızlı artış, sokakların yanı sıra apartman otoparklarında da ciddi krizleri beraberinde getiriyor. Sosyal medyada sıkça paylaşılan şikayetler, birden fazla araca sahip daire sakinlerinin otoparkları yoğun kullanmasının komşular arasında büyük tartışmalara neden olduğunu gösteriyor.

Ortak alanların kullanımı konusunda en çok merak edilen konulardan biri de otopark alanlarının dairelere nasıl tahsis edildiği oluyor. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, "Ortak alanlar, aksi hüküm olmadıkça tüm kat maliklerinin ortak kullanımlarına ait alanlardır." bilgisini paylaşıyor.

Otoparklar, sığınaklar, bahçeler, asansörler, merdivenler, apartman veya site girişleri ortak alanlardan bir kısmı olarak sayılabiliyor. Ancak ortak alanlarda mutlak ortak alan ve nisbi ortak alan ayrımı büyük önem taşıyor.

Mutlak ortak alanlar, tüm kat maliklerine ait tahsis asla yapılamayacak sığınak veya asansör gibi alanları kapsıyor. Nisbi ortak alanlarda ise projesi itibariyle o bağımsız bölüme ait olan veya yönetim planıyla tahsis edilebilir alanlar yer alıyor.

Avukat Kiraz, “Kat mülkiyeti kanunu aksine düzenleme olmadığı müddetçe, her kat malikinin arsa payı oranında otopark alanlarında hak sahibi olduğu bellidir” diyerek durumu açıklıyor. Bu durum, yönetim planında özel bir düzenleme olmadığı müddetçe aslında her kat malikinin arsa payı oranında otoparkları kullanabileceği anlamına geliyor.

Örneğin 10/200 arsa paylı bir bağımsız bölüme karşılık 20/200 arsa paylı bir bağımsız bölüm iki katı daha fazla otopark alanına sahip olabiliyor. Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre kentte trafiğe kayıtlı motorlu kara taşıtı sayısının 6 milyon 246 bin 12'ye ulaştığı biliniyor.

Bu araçların yaklaşık 4 milyon 88 binini otomobiller oluştururken, kent genelinde her 6 araca yaklaşık olarak sadece bir park yeri düşüyor. Evinin önünde dahi park alanı bulmakta zorlanan İstanbullular, zamanlarının büyük bir kısmını da otopark aramak için kaybediyor.

Fazla araçla işgal edenlere idari para cezası verilebiliyor

Yeterli park alanının bulunmadığı binalarda, bazı daire sahiplerinin birden fazla araçla otoparkı sürekli işgal etmesi hukuki sonuçlar doğurabiliyor. Kiraz bu durumu, “Her daireye yeterli otopark alanı düşmediği durumlarda eğer bazı kat maliklerinin arsa payı ciddi şekilde yüksek değilse veya yönetim planında bu daireler için özel bir tahsis yoksa bu durum hakkın kötüye kullanılması olacaktır” şeklinde açıklıyor.

Böyle bir durumda her kat malikinin Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak fazla araçların otoparktan çıkarılmasını talep etme hakkı bulunuyor. Eski hale getirme ve hakimin müdahalesini isteyerek otopark alanları konusunda hakimin adaletli bir sistem belirlemesi istenebiliyor.

Uzman isim, bu davalarda zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılmadan dava açılamayacağını da özellikle bildiriyor. Mahkemenin kararına uymayanlara, aynı mahkemece 2026 yılı itibariyle 7 bin 972 liradan 64 bin 752 liraya kadar idari para cezası veriliyor.

Yönetim planı değişikliği için beşte dört çoğunluk aranıyor

Site veya apartman yönetim kurullarının otopark alanları ile ilgili yönetim planında özel bir hüküm yoksa kendi iradeleriyle alan tahsisi yapmaları hukuken mümkün olmuyor. Yargıtay kanunda yazan ‘aksine hüküm olmadıkça’ ifadesinden doğrudan doğruya yönetim planı değişikliğini anlamak gerektiğini belirtiyor.

Bu tür hallerde yönetim kurulu apartman veya siteyi olağanüstü kat malikleri genel kuruluna davet edip otopark alanlarını düzenlemesi gerekiyor. Bu olağanüstü kat malikleri genel kurulunda ise karar gereği tüm kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu ile karar alınması zorunlu tutuluyor.

Bu rakam o gün genel kurulda bulunanlar değil tüm kat malikleri toplamının beşte dört çoğunluğu olarak hesaplanıyor. Bu şekilde alınan karar ve varsa otopark yeni yerleşim şeması noterden onaylı bir şekilde tapuya şerh edilirse yeni durum geçerli oluyor.

Birden fazla otopark kullanımı konusunda özel bir hüküm yoksa yönetim kurulu haksız kullanımın düzeltilmesi için genel kurulda dava açma yetkisi alabiliyor. Burada yönetim kurulunun aksine her kat malikinin bireysel olarak dava açma hakkı ise her zaman saklı kalıyor.

Kiracıların da otopark kullanımı için dava hakkı bulunuyor

Kiracının kendi mülk sahibinin var olan haklarını o bağımsız bölümde kullanabilen ve kullanma hakkı olan kişi olduğu ifade ediliyor. Bu sebeple avukat Kiraz, “Kiracıya hiç kimse sen kiracısın otopark kullanamazsın diyemez” diyerek haksız bir engelleme yapılamayacağını söylüyor.

Kiracıyı doğrudan ilgilendiren durumlarda kiracı da Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak eski hale getirme ve hâkimin müdahalesi talebinde bulunabiliyor. Normalde kiracının istisnai haller dışında kat mülkiyeti kanunu kaynaklı dava açma hakkı yokken, otopark kullanımını engelleyen bu durumda yasal hakkı doğuyor.

Otopark sorunu ciddi bir uyuşmazlık olarak Yargıtay tarafından defalarca karar konusu yapılarak içtihatlara giriyor. Yargıtay, malikler yasada yer alan özel çoğunluk oranında değiştirmedikleri müddetçe mevcut yönetim planlarını esas almaya devam ediyor.

Yeni ev sahipleri arabasını koymak istediğinde müteahhit dairelerine özel bir yönetim planı tahsisi yapılmışsa, açılan iptal davaları farklı sonuçlanabiliyor. Yargıtay, bu özel tahsis hallerini malikler yönetim planını değiştirmedikleri müddetçe genellikle reddederek planı geçerli sayıyor.

Vatandaşların mağdur olmaması için herkesin yönetim planını dikkatle okuyarak daire almasını veya kiralamasını önemle tavsiye ediliyor. Aksi halde otoparka aracınızı koyamama durumu ile karşı karşıya kalabileceğiniz belirtilerek vatandaşlar bu konuda dikkatli olmaya çağrılıyor.